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中金網研報精選:5月商品房銷售強勢回暖

來源:中金網 2020-06-16 15:26:06

  外匯天眼APP訊 : 一、商品房銷售市場

  (一)5 月銷售強勢回暖,單月商品房銷售面積及金額增速均回正

  2020 年 1-5 月,商品房銷售面積累計同比下降 12.3%,較 1-4 月份降幅收窄 7.0 個百分點;銷售金額累計同比下降 10.6%,較 1-4 月份降幅收窄 8.0 個百分點。單月來看,5 月當月商品房銷售面積同比+10%(前值為-2%),商品房銷售金額同比+14%(前值為-5%),單月增速均回 正 。 分 業 態 來 看 , 住 宅 、 辦 公 樓 、 商 業 營 業 用 房 1-5 月 銷 售 面 積 同 比 分 別 為 -11.8%/-26.7%/-21.7%,辦公及商業用房受疫情影響較大,住宅表現相對較好。5 月市場銷售強勢回暖的主要原因我們認為有以下幾點:1)前期受抑制需求集中釋放;2)隨著各地預售審批加速,5 月房企推盤力度加大;3)流動性寬松環境下,全國首套平均房貸利率連續 6 個月下降,5 月首套平均房貸利率較上月下降 10BP。我們認為流動性寬松環境下,若后續政策彈性空間加大,政策出臺及時有效,料基本面可在三季度之后重回正向增長,同時對于近期國內局部地區出現新冠疫情反復的情況,或擾動該地區的銷售和施工復蘇的節奏,仍需密切關注疫情后續發展情況。

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  從我們跟蹤的重點城市高頻數據來看,37 城 2020 年 5 月新房銷量同比增速為-0.6%,較上月回升 11.5pct,基本恢復到去年同期水平;1-5 月新房銷量累計同比為-22.0%,降幅較上月收窄 6.6pct。分一二三線城市來看,同比方面,5 月單月一、二、三線成交量同比分別為 -9.1%/-4.2%/6.6%,較上月成交分別+12.6%、+8.5%、+15.5%,一、二、三線累計成交量同比分別為-29.1%/-24.9%/-14.2%。隨著前期受抑制需求的釋放,5 月市場總體成交繼續回暖,基本恢復到去年同期水平,其中三線成交增速已經回正,一、二線成交增速降幅逐步收窄,從回暖幅度來看,5 月單月三線回暖幅度最大,一線次之,二線最弱。

  截至 2020 年 5 月,從我們重點跟蹤的 15 城的去化周期為 12.2 個月,較上月增加 0.1 個月,處于 2015 年以來最高水平。分線來看,一二三線城市去化周期分別為 11.9、10.2、24.6 個月,分別較上月-0.1、+0.3、-0.6 個月,一、三線收到 5 月銷售大幅回暖的影響,庫存周期縮短。一線城市中,上海去化周期最短,為 6.9 個月,而深圳、廣州和北京分別為 7.2 個月、13.2 個月和 22.6 個月;二線城市中,寧波、南寧、南京去化速度較快,去化周期分別為 5.0、6.1、6.6 個月;三四線城市普遍去化周期較長。

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  二、投資、新開工與土地市場

  (一)5 月土地市場繼續回暖,一線城市土地熱度大幅上升

  2020 年 1-5 月土地購置面積累計同比下降 8.1%,降幅相比 1-4 月份收窄 3.9 個百分點;土地成交價款同比增長 7.1%,增速提高 0.2 個百分點。單月土地購置面積增速為 1%,較上月下降 13 個百分點。在土地政策的大力支持和房企融資成本下行的推動下,房企拿地積極。

  從 100 個大中城市的土地數據來看,5 月份百城土地成交均價為 4227 元/平方米,成交土地溢價率為 14.84%,較上月減少 0.91 個百分點。分一二三線城市來看,住宅類用地土地成交均價分別為 12905/4321/2502 元/平方米,5 月一線城市土地溢價率為 15.23%,同比大幅增加 10.27%;二線城市土地溢價率 13.14%,較前期有所回落;三線溢價率為 17.55%,較上月-6.28%。與 4 月相比,一線城市土地市場熱度大幅上升,二三線城市土地熱度稍有降溫。

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  (二)開竣工面積增速大幅修復,單月增速今年以來首次回正

  2020 年 1-5 月新開工面積累計同比下降 12.8%,降幅較 1-4 月收窄 5.6 個百分點,5 月單月增速為 3%,今年以來首次回正;施工面積累計同比增速 2.3%,較 1-4 月份回落 0.2 個百分點;竣工面積累計同比下降 11.3%,較 1-4 月份收窄 3.2 個百分點,5 月單月竣工增速為 6.23%,較上月大幅回升 15.05 個百分點并為今年以來首次回正。開竣工面積同比大幅修復,有序復蘇中。

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  (三)開發投資累計增速溫和修復,料三季度將回正

  2020 年 1-5 月份,全國房地產開發投資完成額 45920 億元,同比下降 0.3%,降幅比 1-4 月份收窄 3.0 個百分點。其中,住宅投資 33765 億元,同比持平。5 月單月房地產開發投資增速為 8.1%,較上月+1.1%。在新開工持續修復和土地市場熱度不減的推動下,后續開發投資繼續修復,料三季度將回正。

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  三、房地產資金面

  (一)政策對沖下資金面表現持續改善

  2020 年 1-5 月份,房地產開發企業到位資金 62654 億元,同比下降 6.1%,降幅比 1-4 月份收窄 4.3 個百分點。其中,自籌資金 20106 億元,同比下降 0.8%,增速比 1-4 月收窄 4.4 個百分點;定金及預收款 19479 億元,下降 13.0%,增速較 1-4 月收窄 5.9 個百分點;國內貸款 10703 億元,同比下降 0.5%,相對 1-4 月份收窄 2.0 個百分點;個人按揭貸款 10154 億元,同比下降 0.9%,增速較 1-4 月份收窄 4.5 個百分點。我們判斷,2020 年初至今,房地產行業境內外的融資環境在不斷寬松改善中,并且國內外流動性環境在進一步寬松,政府方面也積極出臺各項政策支持房企運營,預計將有效改善地產行業資金狀況,對沖不利因素,實現“三穩” 的目標。

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  投資建議:1-5 月的房地產行業運行數據體現了市場及行業基本面在修復途中,除施工外,銷售、土地、新開工、竣工、開發投資、到位資金都呈現向上修復,數據與我們自己觀察到的高頻數據的走勢相一致。5 月銷售強勢回暖,銷售面積及金額單月增速均回正;土地市場繼續回暖;開竣工面積增速大幅修復,今年以來首次回正;開發投資穩步修復,料增速三季度回正。在內外流動性寬松的環境下,行業資金面持續回暖,積極因素逐漸積累,二季度行業迎來需求的集中釋放。目前政策支持主要集中在供給端,雖然近期基本面的回暖對后續政策的調節力度形成壓制,但下半年銷售仍存壓力,政策邊際寬松的邏輯仍不變,關注下半年需求端政策的支持程度。 (以上圖表來源于中國銀河證券研究院)

  風險提示:疫情發展狀況超出預期,市場銷售超預期下行,調控政策及信貸政策超出預期。

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